Taux d’intérêt des prêteurs privés au Québec

Si vous comparez différents prêteurs privés, le taux d’intérêt est généralement le premier élément que vous souhaitez déterminer. Un taux hypothécaire privé fonctionne toutefois différemment d’un taux bancaire, et le taux qui vous est proposé dépend fortement de votre propriété, de sa valeur nette et du risque pris par le prêteur. Ce guide présente les fourchettes de taux auxquelles les emprunteurs privés au Québec sont réellement confrontés, les facteurs qui font varier un taux à la hausse ou à la baisse, la comparaison de ces chiffres avec ceux des banques traditionnelles, ainsi que les étapes à suivre pour obtenir de meilleures conditions.

Les prêts privés comblent une lacune laissée par les banques traditionnelles. Lorsqu’un propriétaire a un dossier de crédit entaché, des revenus irréguliers ou des besoins financiers urgents, les institutions bancaires traditionnelles refusent souvent de lui accorder un prêt. Un prêteur hypothécaire privé au Québec accorde un prêt en fonction de la valeur nette que vous avez accumulée sur votre propriété plutôt que de votre cote de crédit ; c’est pourquoi le taux reflète la rapidité et la flexibilité plutôt qu’un historique financier irréprochable. 

Fourchettes de taux d’intérêt habituelles pour un prêt privé

La plupart des taux des prêts hypothécaires privés au Québec se situent entre 8 % et 16 % par an. Le taux exact dans cette fourchette dépend du rang du prêt sur votre bien immobilier et du montant de votre valeur nette.

Pour un prêt hypothécaire de premier rang auprès d’un prêteur privé, le taux se situe généralement entre 8 % et 12 %. Comme il occupe la première position, le prêteur est remboursé en premier si le bien immobilier venait à être vendu sous contr, ce qui réduit son risque et, par conséquent, votre taux.

Un prêt hypothécaire de deuxième rang s’élève généralement entre 10 % et 16 %. Il vient après un prêt hypothécaire de premier rang existant, de sorte que le prêteur privé est le deuxième à être remboursé. Ce risque supplémentaire se traduit par un taux plus élevé.

Les durées sont presque toujours courtes, généralement de 6 à 24 mois, et la plupart des prêts privés sont à intérêts seuls.

Cela permet de maintenir vos mensualités à un niveau inférieur à celui d’un prêt bancaire entièrement amorti, même si le capital reste dû à la fin de la durée du prêt. L’objectif est de résoudre un problème immédiat, puis de refinancer ou de vendre une fois que votre situation se sera stabilisée. 

Facteurs qui influencent votre taux d’intérêt

Deux emprunteurs peuvent se présenter chez le même prêteur et repartir avec des taux différents. Voici ce qui explique cet écart.

• Ratio prêt/valeur : C’est le facteur le plus déterminant. Si vous empruntez 50 % de la valeur de votre propriété, vous représentez un risque bien moindre qu’une personne qui emprunte 80 %. Plus votre apport personnel est important, plus le taux est bas, car le prêteur dispose d’une marge de sécurité plus importante en cas de problème. La plupart des prêteurs privés au Québec plafonnent le ratio prêt/valeur combiné à environ 75 %.
• Position du prêt : comme indiqué ci-dessus, un prêt hypothécaire de premier rang est moins cher qu’un prêt de deuxième rang. Si un prêt privé fait passer votre endettement total au troisième rang, attendez-vous à un taux situé tout en haut de la fourchette, si tant est qu’un prêteur accepte de vous l’accorder.
• Type et emplacement du bien immobilier : Une maison individuelle à Montréal, à Québec ou à Gatineau est facile à évaluer et à revendre ; elle bénéficie donc de meilleurs conditions. Les propriétés rurales, les bâtiments atypiques ou les locaux commerciaux sont plus difficiles à céder et entraînent des taux plus élevés.
• Votre plan de sortie : Les prêteurs veulent savoir comment le prêt sera remboursé. Un plan clair, tel qu’un refinancement auprès d’une banque dans 12 mois une fois votre solvabilité rétablie ou la vente d’un deuxième bien immobilier, rassure le prêteur et peut vous faire bénéficier d’un taux plus avantageux.
• Solvabilité et revenus, mais moins importants que vous ne le pensez : Les prêteurs privés privilégient la valeur nette du bien immobilier ; une faible cote de crédit ne vous disqualifiera donc pas. Cela peut tout de même influencer légèrement le taux, mais ce critère a beaucoup moins de poids qu’auprès d’une banque traditionnelle.

Prêt privé ou prêt bancaire : comparaison des taux d’intérêt

Sur le papier, le taux proposé par une banque semble toujours plus avantageux. Cette comparaison n’a toutefois de sens que si l’on tient compte des conditions d’éligibilité. Si la banque vous a déjà refusé un prêt, le taux affiché ne vous est de toute façon pas accessible.

Ce taux plus élevé offre trois avantages qu’une banque ne peut pas proposer pour un dossier complexe : la rapidité, une décision fondée sur l’équité plutôt que sur la solvabilité, ainsi qu’une certaine souplesse face à des situations que les banques rejettent d’emblée. Pour un besoin à court terme, la différence au niveau du montant total des intérêts est souvent moins importante qu’il n’y paraît, car le prêt n’est contracté que pour un ou deux ans, et non pour plusieurs décennies.

Comment obtenir le meilleur taux d’intérêt possible

Vous avez plus d’influence sur votre taux que vous ne le pensez. Quelques démarches avant et pendant la demande peuvent réduire considérablement le montant de vos mensualités.

• Empruntez moins en tirant parti d’une valeur nette plus importante. Plus votre ratio prêt/valeur est faible, plus votre taux sera bas. Si vous pouvez emprunter 80 000 $ au lieu de 120 000 $ pour la même maison, les conditions proposées seront plus avantageuses.
• Optez pour une hypothèque de premier rang lorsque c’est possible. Si le refinancement de votre prêt immobilier existant en une seule hypothèque privée de premier rang est envisageable, cette solution est généralement moins coûteuse que de contracter une deuxième hypothèque en complément.
• Présentez une stratégie de sortie documentée. Montrez au prêteur exactement comment le prêt sera remboursé, qu’il s’agisse d’une vente, d’un refinancement bancaire ou d’un héritage. La certitude quant au remboursement vaut une réduction du taux.
• Organisez vos documents. Des photos récentes de votre propriété, des preuves de revenus, votre compte de taxes municipales et une pièce d’identité valide permettent au prêteur d’évaluer rapidement votre dossier et de vous proposer une offre en toute confiance. Un dossier clair et complet est le signe d’un emprunteur présentant moins de risques.
• Ne vous limitez pas à comparer le taux affiché. Un taux légèrement inférieur assorti de frais élevés peut coûter plus cher qu’un taux légèrement supérieur avec des frais modérés. 

Renseignez-vous sur le coût total avant de contracter un emprunt

Les taux d’intérêt ne sont qu’un élément parmi d’autres. Évaluez les taux, les frais, les conditions du prêt et les modalités de remboursement avant de prendre une décision. Si vous envisagez de contracter un prêt privé, demandez une évaluation gratuite et sans engagement afin de découvrir les options de financement qui s’offrent à vous.