Prêteur privé pour l’achat d’une maison au Québec
Une banque a refusé votre prêt immobilier, mais la maison que vous souhaitez acquérir ne peut pas attendre. Un prêteur privé peut financer l’achat en se basant sur la valeur du bien et sur votre apport personnel, et non uniquement sur votre cote de crédit. Voici comment fonctionne concrètement l’achat d’une maison avec un prêteur privé au Québec, et dans quels cas c’est la bonne solution.
Recourir à un prêteur privé pour acheter une maison
Un prêteur privé est une personne physique ou morale qui prête ses propres fonds en contrepartie d’une garantie sur un bien immobilier, en dehors du réseau des banques traditionnnelles et des coopératives de crédit. Lorsque vous achetez une maison, un prêteur privé prend une hypothèque sur le bien que vous acquérez et vous avance les fonds afin que la vente puisse être conclue chez le notaire.
La différence par rapport à une banque réside dans la manière dont le dossier est évalué. Une banque se base avant tout sur votre cote de crédit, vos preuves de revenus et des règles strictes en matière de ratio d’endettement. Un prêteur privé se concentre quant à lui sur la transaction elle-même : la valeur du bien, le montant de votre apport personnel et la cohérence des chiffres.
Votre historique de crédit est un facteur parmi d’autres, et non un obstacle. C’est pourquoi ce financement est presque toujours à court terme, généralement de 12 à 24 mois, et son coût est plus élevé que celui d’un prêt hypothécaire bancaire. Il s’agit d’une solution transitoire pour vous permettre d’accéder à la propriété, et non d’une solution sur 25 ans.
Quand est-il judicieux d’acheter une propriété avec un prêteur privé?
Cette solution convient à des situations spécifiques où une institution traditionnelle refuse le dossier, mais où l’acheteur reste un candidat solide sur le papier.
La banque vous a refusé un prêt
Un dossier de crédit entaché, une proposition de consommateur antérieure ou un refus récent ne vous excluent pas d’emblée. Si vous investissez un solide apport personnel et que le bien est évalué à sa juste valeur, un prêteur privé peut tout de même financer l’achat.
Vous êtes travailleur autonome
Les entrepreneurs, les travailleurs autonomes et les propriétaires de petites entreprises affichent souvent un revenu imposable faible, même lorsque leur trésorerie est solide. Les prêteurs privés s’appuient sur l’apport personnel et la valeur du bien immobilier plutôt que sur deux années fiscales impeccables.
Vous avez une date de signature ferme
Une offre notariée assortie d’une date limite que la banque ne peut respecter. Le financement privé peut être finalisé en quelques jours une fois le dossier complet, ce qui vous évite de passer à côté d’une bonne affaire.
Quel montant d’apport personnel vous faudra-t-il?
C’est là la principale différence entre un achat avec une banque traditionnelle et un achat avec un prêteur privé. Une banque peut garantir un prêt immobilier avec un apport personnel de seulement 5 %. Un prêt privé n’est pas assuré et est protégé par la différence entre le montant du prêt et la valeur du bien immobilier.
Prévoyez d’investir environ 20 % à 35 % du prix d’achat, car les prêteurs privés plafonnent généralement le prêt à 65 % à 80 % de la valeur estimée du bien immobilier. Plus votre apport personnel est important, plus le taux est bas et plus l’obtention du prêt est facile. Si vous ne disposez pas de la totalité du montant en espèces, des fonds reçus à titre de don ou la valeur nette d’un bien immobilier que vous possédez déjà peuvent être pris en compte, à condition que l’argent soit disponible.
Prêteur privé ou banque traditionnelle pour l’achat d’une propriété?
| Prêteur privé | Banque traditionnelle | |
| Principaux facteurs d’approbation | Valeur de la propriété et apport personnel | Côte de credit et prevue de revenus |
| Apport personnel minimal | Habituellement 20% à 35% | À partir de 5% (assuré) |
| Délai d’approbation | Quelques jours une fois le dossier prêt | Plusieurs semaines |
| Taux d’intérêt | Plus élevé, court terme | Plus bas, long terme |
| Dossier de credit faible et refus | Toujours réalisable | Habituellement, non définitif |
| Durée habituelle | 12 à 24 mois | Durée de 1 à 5 ans, amortissement sur 25 ans |
Un prêt privé coûte plus cher chaque mois : l’objectif est donc de l’utiliser pour accéder à la propriété, puis de le refinancer en souscrivant un prêt bancaire dès que l’on remplit les conditions requises.
Comment fonctionne le processus
Envoyez-nous votre dossier
Décrivez le bien que vous souhaitez acquérir, son prix d’achat et le montant de votre apport personnel. Cela ne prend que quelques minutes et ne vous engage à rien.
Nous examinons la transaction
Nous évaluons la valeur du bien immobilier, votre apport personnel et votre situation globale, puis nous vous confirmons le montant que nous pouvons vous prêter et les conditions qui y sont associées, généralement en moins de 24 heures.
Signature chez le notaire
Une fois les conditions acceptées et les documents fournis, l’hypothèque est enregistrée et les fonds sont débloqués afin que la vente puisse être conclue dans les délais prévus.
Documents nécessaires
Voici quelques documents qui permettront d’accélérer le traitement de votre demande :
- L’offre d’achat acceptée, précisant l’adresse et le prix d’achat.
- Une preuve des fonds destinés à l’apport personnel et de leur provenance.
- Tout revenu que vous pouvez justifier, quelle qu’en soit la forme.
- Une pièce d’identité valide délivrée par une autorités publique.
- Une expertise récente si vous l’avez déjà ; mais nous pouvons en commander une au besoin.
Prévoir un plan de sortie avant de signer
Ce financement étant à court terme et assorti d’un taux plus élevé, la meilleure approche consiste à savoir comment vous le refinancerez avant de vous engager. Pour la plupart des acheteurs, le plan de sortie consiste à refinancer en signant un prêt hypothécaire classique une fois que leur dossier est plus solide. Si le problème venait de votre solvabilité, profitez de cette période pour effectuer tous vos remboursements dans les délais et rembourser vos autres dettes ; si le problème venait de la justification de vos revenus, profitez-en pour vous constituer un historique plus solide sur deux ans. Notre équipe vous aide à planifier cette sortie dès le début, afin que le prêt hypothécaire privé remplisse son rôle puis soit remplacé par une solution plus classique.
Vous possédez déjà un bien immobilier et avez besoin d’un financement garanti par celui-ci plutôt que pour un nouvel achat? Nos services de prêteurs hypothécaires privés à travers le Québec couvrent le refinancement et les hypothèques de deuxième rang. Et si le crédit est le point d’achoppement, consultez notre page sur les prêts hypothécaires pour mauvais dossier de crédit.
Prêt à connaître le montant que vous pouvez emprunter?
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