Si vous avez reçu un avis de votre prêteur ou qu’un huissier a sonné à votre porte, une question vous trotte sans doute dans la tête : combien de temps me reste-t-il avant de perdre ma propriété à? En toute honnêteté, vous disposez probablement d’une marge de manœuvre plus importante qu’il n’y paraît, mais cette fenêtre d’opportunité se referme rapidement. Les propriétaires qui conservent leur logement sont presque toujours ceux qui agissent rapidement, avant l’expiration des délais légaux.

Ce guide explique le fonctionnement de la saisie immobilière au Québec, les étapes que doit suivre un prêteur et les solutions concrètes permettant de mettre fin à la procédure, y compris le refinancement d’urgence lorsque la banque a déjà refusé votre demande.

Qu’est-ce que la saisie immobilière au Québec?

Bien que beaucoup de gens utilisent le terme « saisie immobilière », la procédure juridique au Québec est différente. Lorsqu’un emprunteur est en défaut de paiement sur son prêt hypothécaire, les prêteurs recourent généralement à un recours prévu par le Code civil du Québec. L’un des recours les plus courants consiste à procéder à la prise en paiement, c’est-à-dire au transfert de la propriété du bien immobilier au prêteur afin de rembourser la dette impayée.

Cette procédure est généralement déclenchée par le non-paiement des mensualités hypothécaires, mais peut également l’être en raison d’une taxe foncière impayée, d’un manquement à une condition du prêt ou d’une hypothèque légale enregistrée par un entrepreneur ou par l’État sur votre titre de propriété.

Point essentiel : le prêteur ne peut pas simplement changer les serrures. Il doit suivre une procédure juridique formelle, et chaque étape de cette procédure vous offre une occasion de remédier à la situation.

The Steps in the Foreclosure Process

Savoir où vous en êtes dans la procédure vous permet de connaître le temps dont vous disposez. Voici les différentes étapes habituelles au Québec.

1. Retards de paiement et défaut de paiement : dès que vous accumulez des retards, le prêteur vous envoie des rappels et des avis de retard. À ce stade, aucune procédure judiciaire n’a encore été engagée, et c’est le moment où il est le plus facile de rattraper votre retard.
2. L’avis de 60 jours : avant qu’un prêteur puisse exercer un recours hypothécaire, il doit signifier et enregistrer un avis préalable d’exercice du droit hypothécaire. Communément appelé « avis de 60 jours », ce document précise le montant dû et vous accorde un délai légal, généralement de 60 jours pour un bien immobilier résidentiel, pour remédier au défaut de paiement avant que le prêteur ne puisse poursuivre la procédure.
3. Le délai de régularisation : au cours de ces 60 jours, vous disposez du droit légal de payer les arriérés (majorés de frais) et de mettre fin à la procédure. Vous pouvez également refinancer, vendre ou négocier pendant cette période.
4. La procédure judiciaire : si le délai expire sans que le défaut de paiement n’ait été réglé, le prêteur peut demander au tribunal de confirmer la prise en paiement ou d’ordonner une vente sous autorité judiciaire.
5. Perte du bien immobilier : une fois que le tribunal a accordé le recours, la propriété est transférée et l’expulsion s’ensuit.

Point essentiel à retenir : l’avis de 60 jours n’est pas la fin. C’est le début de la période pendant laquelle vous disposez du plus grand pouvoir juridique pour sauver votre propriété.

5 Solutions pour éviter la saisie immobilière

There is rarely just one way out. The right choice depends on how much equity you have in your home, your income, and how much time is left on the clock.

1. Réglez vos arriérés

Si vos difficultés financières étaient temporaires, le paiement du montant en souffrance ainsi que des frais de justice éventuels avant la date limite peut vous permettre de remettre votre prêt immobilier en règle. Selon votre situation, cela peut être possible grâce à votre épargne, à l’aide de votre famille ou à une autre source de financement.

2. Renégociez avec votre prêteur actuel

Certains prêteurs accepteront un plan de remboursement, une période temporaire de remboursement des intérêts uniquement ou un allongement de la durée d’amortissement afin de réduire vos mensualités. Formulez votre demande par écrit et conservez une trace de chaque conversation.

3. Refinancer le prêt immobilier

Remplacer votre prêt existant par un nouveau permet d’intégrer les arriérés au solde et de réinitialiser vos mensualités. Si une banque refuse votre demande en raison du défaut de paiement déjà enregistré dans votre dossier, un prêteur privé constitue souvent la solution la plus réaliste.

4. Vendez avant que la justice n’intervienne

Si conserver votre propriété n’est plus envisageable, vendre sur le marché libre tant que vous contrôlez encore la vente vous rapporte presque toujours davantage qu’une vente judiciaire forcée, et assure une meilleure protection  de votre solvabilité.

5. Demandez conseil à un professionnel

Un expert en hypothèques un notaire ou un syndic de faillite agréé peut rapidement vous présenter les options qui s’offrent à vous. Dans certains cas, une proposition de consommateur ou une restructuration peut vous permettre de conserver votre bien pendant que vous stabilisez votre situation financière.

Refinancement d’urgence auprès d’un prêteur privé

Dès que vous avez manqué des paiements ou qu’un avis de 60 jours figure à votre dossier, la plupart des banques cessent de vous répondre. C’est précisément cette lacune que les prêteurs hypothécaires privés au Québec sont là pour combler.

Un prêteur privé évalue votre dossier différemment. Au lieu de se baser presque exclusivement sur votre cote de crédit, il examine l’équité que vous détenez sur votre bien immobilier. Si vous êtes propriétaire d’un logement dont la valeur est supérieure au montant de votre dette, cette valeur suffit souvent à garantir un nouveau financement, même lorsqu’une banque vous a refusé un prêt.

L’avantage concret réside dans la rapidité. Une hypothèque privée peut souvent être évaluée en quelques jours plutôt qu’en quelques semaines, ce qui est crucial lorsqu’un délai légal est en cours. Le nouveau prêt permet de rembourser les arriérés, de lever le recours du prêteur et de vous faire gagner du temps pour rétablir votre solvabilité et, à terme, de revenir à une hypothèque classique.

Le financement privé est généralement assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que celui d’une banque ; il convient donc mieux comme solution de transition : une solution à court terme qui vous permet de conserver votre propriété pour l’instant, avec l’intention de refinancer à de meilleures conditions.

N’attendez pas d’être à court d’options

Dès la réception d’un avis de votre prêteur, chaque jour compte. Plus tôt vous explorerez vos options, plus vous aurez de chances d’interrompre la procédure judiciaire avant qu’elle n’atteigne les tribunaux. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier au Québec et que vous faites face à une saisie immobilière, notre équipe peut examiner votre situation, vous expliquer vos options de refinancement et vous indiquer si un financement privé pourrait vous aider à conserver votre bien. Notre évaluation est gratuite, confidentielle et sans engagement.